5 เรื่องต้องรู้ เพื่อไม่ให้ที่ดิน หรือบ้านเราโดนครอบครองปรปักษ์
เคยรู้หรือไม่ว่าการที่เราเป็นเจ้าของบ้าน หรือที่ดิน (โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเปล่า) และมีโฉนดที่ดินที่ถูกต้องอยู่ ไม่ได้หมายความว่าเราจะเป็นเจ้าของไปได้ตลอดไป เพราะตามหลักกฎหมายไทยเรานั้น ถ้ามีใครมาครอบครองบ้าน หรือที่ดินเราเกิน 10 ปี เค้าอาจกลายเป็นเจ้าของบ้าน หรือที่ดินเราได้ครับ ซึ่งบ้านเราเรียกกรณีแบบนี้ว่า “การครอบครองปรปักษ์” นั่นเอง (Adverse Possession หรือ Squatters’ Rights) วิธีการป้องกันไม่ให้เกิดกรณีแบบนี้ ทำได้อย่างไรบ้าง
ครอบครองปรปักษ์ คือ การที่คนอื่นเข้าครอบครองทรัพย์สินของเราเป็นเวลาติดต่อกันตามกฎหมาย (10 ปี สำหรับบ้านหรือที่ดิน และ 5 ปี สำหรับทรัพย์สินอื่นๆ) ซึ่งจะทำให้เค้าได้กรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินนั้น ตามหลักในมาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
คนอื่นจะใช้สิทธิอ้าง “ครอบครองปรปักษ์” บ้านหรือที่ดินเราได้อย่างไรได้บ้างนั้น มีหลักเกณฑ์ดังนี้
- ที่ดินแปลงที่จะโดนครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินซึ่งมีเอกสารสิทธิคือ “โฉนดที่ดิน” เท่านั้น ส่วนที่ดินมือเปล่า เช่น ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้
- ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย แต่ถ้าเจ้าของที่ดินมีการโต้แย้ง หวงห้าม กีดกัน หรือแสดงความเป็นเจ้าของอยู่ หรือฟ้องร้องขับไล่มีคดีความกันอยู่ หรือคนครอบครองปรปักษ์มีพฤติกรรมซ่อนเร้น หรืออำพรางทรัพย์สินของคนอื่น กรณีเหล่านี้จะถือว่ายังไม่เข้าเกณฑ์ที่จะครอบครองปรปักษ์ได้
- ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้นเสมือนเป็นที่ดินตัวเอง หรือติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของแล้ว
- ที่ดินโดนครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน ถ้ามีการครอบครองแบบไม่ต่อเนื่อง เช่น ครอบครองมา 8 ปีแล้วหยุด ก็ถือว่าต้องมานับหนึ่งกันใหม่
- ต้องกระทำการครอบครองด้วยความสุจริตไม่ใช่เข้าครอบครองโดยมีเจตนาไม่สุจริต เช่น เจ้าของที่ดินฝากให้ช่วยเฝ้าที่ดินให้แต่สุดท้ายกลับจะเรียกร้องครอบครองปรปักษ์ในภายหลัง แอบบุกรุกเข้ามาในที่ดินนั้น หรือฉ้อโกงที่ดินคนอื่นมา กรณีเหล่านี้จะถือว่ายังไม่เข้าเกณฑ์ที่จะครอบครองปรปักษ์ได้
การจะได้กรรมสิทธิ์แบบครอบครองปรปักษ์นั้น จะครบถ้วนสมบูรณ์ และใช้ยืนยันกับบุคคลทุกคนได้ถูกต้องตามกฎหมายก็ต่อเมื่อ (ก) ได้ยื่นคำร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่ง หรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปกปักษ์ตามมาตรา 1382 แล้ว และ (ข) ได้มีการนำคำพิพากษานั้นไปแสดงกับกรมที่ดิน เพื่อขอจดทะเบียนลงชื่อตนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในโฉนดที่ดินแล้ว (มาตรา 1299 วรรค 2 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) ซึ่งเมื่อจดทะเบียนนี้แล้ว โฉนดที่ดินใบเดิมก็ถือว่าใช้ไม่ได้อีกต่อไป
ถ้าไม่อยากให้ที่ดินเราโดนครอบครองปรปักษ์ ต้องทำอย่างไรบ้าง
- หมั่นตรวจเช็คที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเปล่ายังไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร เพื่อไม่ให้มีใครเข้ามาครอบครอง หรือรุกล้ำ วิธีหนึ่งที่จะช่วยได้ถ้าเราไม่มีเวลาก็คือ ฝากคนข้างบ้าน หรือที่ดินข้างๆ ให้ช่วยดูแลให้ โดยทำข้อตกลงสั้นๆ เป็นหนังสือ และจ่ายค่าตอบแทนกันตามสมควร
- ติดป้ายให้ชัดเจนบนที่ดินหรือด้านหน้าของที่ดินว่า “ที่ดินนี้เป็นที่ดินส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก หรือห้ามเข้ามาใช้ครอบครอง” และระบุชื่อเจ้าของให้ชัดเจนด้วยก็ดี หรือหากมีเงินเพียงพอ ก็สามารถล้อมรั้วที่ดินเปล่านั้นก็ได้ แต่การล้อมรั้วจะต้องมีค่าใช้จ่ายพอสมควรทีเดียว
- เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมายหรือดำเนินการอื่นใดทางทะเบียน เพื่อให้มี Record กับกรมที่ดิน หรือหน่วยงานราชการย้ำเตือนอยู่เรื่อยๆ ว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ เช่น ยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่ หรือยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน เป็นต้น
- หากมีคนอื่นเข้ามาครอบครอง ให้รีบคัดค้าน หรือโต้แย้งทันที ซึ่งเมื่อคัดค้าน หรือโต้แย้งแล้ว อาจมีบทสรุปได้หลายอย่าง เช่น คนที่เข้ามาครอบครองนั้นยินดีย้ายออกแต่โดยดี หรือหากเค้าอยากใช้ที่ดินต่อ ก็อาจขอทำสัญญาเช่าที่ดินจากเรา หรือ Worst Case สุดท้ายตกลงกันไม่ได้ เจ้าของที่ดินคงต้องฟ้องขับไล่คนที่เข้ามาครอบครองนั้น
- สิทธิของเจ้าของที่ดินในการต่อสู้หรือต่อต้านการครอบครองปรปักษ์ จะมีอยู่ตลอดจนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่า คนที่ครอบครองปกปักษ์นั้นได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่พิพาทแล้วโดยวิธีการครอบครองปรปักษ์ แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษาถึงที่สุดนั้น เราในฐานะเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินก็มีสิทธิต่อสู้ได้ตลอด